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楼市的5个惊天大谎言,实力忽悠20年

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    [LV.1]英勇黄铜

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    来源: 房产 2019-5-8 18:05:35 显示全部楼层 |阅读模式
    1998年,我们神奇的房地产业登上历史舞台,此后它一路迎难而上。

    愈压愈强的它,不断诠释了一个真相:给我一次调控,还你一次高峰。

    魔幻的楼市,焦灼的民众,由此演绎了中国楼市过去20年的繁花似锦。

    但楼市烈火烹油的背后,是5个惊天大谎言,实力忽悠至此20年!

    谎言1:“你是刚需”

    说到买房,很多人都会说“我是刚需”。

    这些“刚需”有的是自己住的,有的是买给父母的,有的是为小孩子准备的,有的是为了出租的,有的是为了抵御通货膨胀的。

    总之,在这些急于购房的人眼里,只要自己有需求,就说自己是刚需客。

    其实,刚需是个伪命题,是有史以来最大的谎言。
    刚需是什么?顾名思义就是必须需要的东西,比如吃饭、喝水、空气。

    那么,买房子是不是刚需呢?  

    可能绝大部分人会说是,因为人要住房,但其实这个认知是错误的,每个人需要房子住,但并不等于需要拥有一套房子,更不等于买房。

    所以真正的刚需是住房,因为我们每个人都需要个地方住,但不一定要买个房子住,我们可以选择租房子住。

    而买房住其实是改善住房条件,改变的只是从短租变成了长租而已,改变的只是房东的身份,房东由大叔大妈变成了政府和银行而已。

    说白了,从上面这个角度看,所有的买房行为我认为都是广义上的改善型需求。

    那是什么事情,让大家都觉得自己买房就是“刚需”呢?答案是“房价”。

    过去这么多年,我们的房价都没跌过,应该说,房价一直在上涨,在房价大幅上涨的背景下,大家的各种需求都是刚需。
    但我想问一个问题,如果现在房价大幅下降,我们会发现,这些曾经的刚需都会不见!

    到时,想买首套房的人会等房价暴跌再去抄底,以小换大的改善型购房的人也会等到以后再去改善,投机炒房就更不会买了。

    你敢说,当房价一直在跌的时候,你会像这样去买房?你敢说,你为了所谓的户口,会奋不顾身去买一套不断贬值的房子?

    可见,刚需其实是一个模糊的概念,是一个伪命题,而现在甚至有房屋中介说“房价涨跌对于刚需来说无所谓”。

    其实,这是一个彻头彻尾的大骗局,所谓的刚需和投资投机没有本质区别,都是买涨不买跌。

    当下,楼市在中央“坚决遏制房价上涨”的大方针下,那些炒房客、投资客已经偃旗息鼓,而购买首套房或者置换的购房者对楼市的预期还是比较积极,至少认为房价不会下跌。

    那么,为什么有刚需这个概念呢?

    房地产“刚需”这个词从一出生就是开发商和各地政府的营销手段,说白了就是给民众洗脑的手段,甚至将房子与户口绑架在一起,通过各种宣传手段暗示你买房和吃饭一样重要。

    慢慢地,全中国的丈母娘甚至都认为,一个男人必须拥有一套房才配做“女婿”。

    只要你认可了你买房了,你就真的上当了,于是全民在“我是刚需”的迷惑下,蜂拥进入楼市。

    当然,我不得不承认,这种楼市营销的话术相当高超,几乎每一个人都认为“在一个城市立足,必须有一套房”。

    群情热涌,谁都怕,在这个时代没有房子等于裸奔。大家不得不承认,今天楼市的魔幻,是我们全民亲手一金币塑造的。

    事已至此,又再次印证了那句广为流传的话:谎言重复千遍遍是真理!

    谎言2:楼市是蓄水池

    2008年,中国的M2是47.5万亿,2018年M2数据是182.67万亿元,10年时间,M2总量是原来的3.85倍。

    毋庸置疑,水流一向很大很急,所以我也看到这样的楼市理论,“这些年楼市是个蓄水池,锁住巨大的货币存量,遏制了严重的通货膨胀;一旦楼市暴跌,水会四处逃窜,推高物价。”

    其实这个结论并不完全正确。

    很多人认为,因为老百姓的毕生积蓄都放在房产上,手中的钱都变成了钢筋水泥,货币都被锁住了,所以就不会导致恶性通胀。

    但其实,货币从来不会被锁住,只会从A手里流向B手里,再流向C手里,钱依然在流动,并不是就变成钢筋水泥消失了。

    相反,房地产从未锁住任何货币,但却在创造大量货币,房地产就是一部印钞机,我们的M2在过去十年翻了那么多,就是房地产印出来的!

    举个例子,A跟B(二手房房东或者开发商)买了一套200万房子,首付60万,贷款140万,合计200万流入到B手中,B可以拿这笔钱去跟C购买其他东西。

    大家可以看到,在这个买卖房地产的过程中,贷款的140万的钞票是被无中生有创造出来的,B可以拿着这笔钱干任何事(吃喝玩乐、偿付工资或者继续买更多更大的房子等),所以只要购房动用了信用贷款,就起到了货币乘数的放大作用。

    其实,国家卖地、开发商造房、购房者贷款购房这一个链条中,创造了数倍的信用货币M2,这些M2最终流入了二手房房东、开发商、建筑工人、材料商、装修公司、政府财政收入等多个渠道。

    可见房地产最开始是一个巨大的印钞机,国家正是通过楼市拉动了M2的增长,成功创造了很多货币。

    当然,当房价进入暴涨阶段时候,很多人也确实因为资产溢价赚到钱,房地产也拉动了其他上百个行业的发展,刺激了经济,这样会派生出更多的货币。

    进入这个阶段,楼市确实也同时起到类似“蓄水池”的作用。因为在购房狂潮中,无论谁拿到钱都用来购房,钱始终在楼市里转圈圈。

    但整体来看,过去十几年,在房价疯涨的过程中,信贷货币一直在增长,大量的信贷货币被创造出来,楼市的印钞机效应一直在发挥作用。

    但房子终归只是拿来住的,它只是满足了我们日常生活中众多需求中的一种,却要我们为此付出六个钱包的代价,显然是非常不合理的。

    现在,很多地方的房价其实已经涨不动了,特别是二手房。虽然大部分地方房价还没出现暴跌,但至少这种高位横盘的状态,说明了房地产这台印钞机有点马力不足了,钱开始印不出来了!

    道理也很简单,你想想,百姓钱都砸在一堆钢筋水泥上了,你说还有多少能力消费?

    没能力消费说明内需不足,全社会产能必然下降,企业生产的动力跟着不足,企业家借钱扩大生产规模的意愿也会大大降低,这样银行的钱就贷不出去了,贷不出去,央妈还需要印那么多钱干嘛?

    未来大家能不断供就万幸了!

    谎言3:房地产税会让房价跌

    征收房地产税这事情要动起来,没那么简单,但不简单不代表我们不会做,我一直非常看好房地产税一定会征收。

    可是,很多人却天真地认为,征收房地产税,那么房价就会下跌!

    如果真出台了房地产税会让房价下跌,那谁会持有房产?大家都纷纷出手房子,结果导致房价波动太大,还怎么收税?

    大家要知道,房地产税的本质与降房价根本毫不相干,我国开征房地产税只是为了完善税种,增加地方财政收入的渠道而已。

    而且,房地产税即使开征,也绝不会针对首套自住下手,而是对二套以上或者设置一定的免征面积。

    一般来说,手中有好几套房的人就要老老实实缴纳房地产税,但是政策的规定也不至于让这一批人急于抛售房产。

    大家要知道,房地产税也是用来调控未来楼市的长效机制。

    所谓的“长效机制”就是让手握房产的人不至于抛售房子,要老老实实缴纳房地产税,所以市场的形势会倒逼房东将房子租出去。

    要么自营放租,要么到时交由银行、政府公共租赁平台或者类似万科、阿里等已经入局租赁市场的巨头去放租。至于税收成本,或多或少肯定还是落在租客身上。

    所以,寄希望房地产税会打垮楼市的人可以洗洗睡了。

    我还要提醒一下,人家在房地产税出台之前现在就已经在冻结楼市了。

    如果市场降价太猛影响了相关部门的利益,再把二手房限售年限提高几年,你怎么降? 你连交易都无法交易!

    谎言4:房价是被炒高的

    谈到中国的高房价,很多吃瓜群众最痛恨的就是炒房客,认为他们是推高房价的罪魁祸首。

    当然,很多人有这样的认知,主要是因为媒体对炒房客的谴责,将房价高涨的恶果都推给炒房客。

    但其实人家炒房客只是青铜而已,可能青铜还排不上。而谁是王者,大家看数据就能懂了。

    如果将房价分解为土地出让金、税收、建安成本、公司毛利,以北京、上海、广州、深圳等城市的房价构成为例,土地出让金和税收成本占比超过50%。

    这些年,房价不断飙升的一大原因就是土地出让金的飙升,房地产商买了高价的土地,自然要将钱从购房者身上收回来。

    与此同时,每一个购房人在买房的时候都离不开缴纳相关的税费。

    土地收入及与房地产相关的税收占地方财政收入达到30%以上,有的地方甚至占到了50%以上。

    房地产相关财政收入,可以说是支撑起地方财政的最关键因素。

    20年来,大家因为购买房贡献了六个钱包,中国经济的腾飞,少不了每个“刚需客”的贡献。

    高价卖地推进了房地产的发展,房地产业的发展和房价的上涨又为地方提供了巨额的财政收入,这游戏人家玩得很溜。

    你要知道,房地产业在2003年之后被称为国家“重要支柱产业”可不是白叫的!

    至于炒房客,只是时代的一朵浪花而已,人家需要这样的角色,分点甜头给他们也是要的,但重要的是房价起来了!

    谎言5:房价会一直涨

    近20年来,房价一直在上涨,所以很多人形成了“房价一直涨”的信仰,现在这种信仰已经深入民众骨髓。

    但房价会一直涨这种论调,今年开始不再适用!

    2019年是楼市的转折年,楼市固有的逻辑在这一年将要打破,“房价一直涨”这样的理解也不再适应目前的时代。

    虽然我上面讲到,房价不会暴跌,但未来也不会暴涨,国家现在开始要的,只是房价的稳定。

    2015年-2017年,是中国房地产有史以来最激情燃烧的3年,也是居民杠杆率加速狂飙的时间段。

    据央行报告显示,如果以住户部门总债务与可支配收入计算,2017年底,我国居民部门杠杆率高达112.2%,而2008年时仅有43.2%,10年间上升69个百分点。

    基本可以判定,居民债务已经超出居民收入的可承受水平,现在要提防的是次贷危机而不是继续让房价暴涨。

    更重要的是,目前国家很想提振实体经济,如若再开启楼市牛市相当于玩火,更加打击实体经济。

    而当下国家提出“一城一策”的政策,主要还是用时间换空间,让房价处于相对稳定的状态。

    房价一直涨的时代,已经过去了!

    中国人,生而为房,绝大多数人的远方已经不再!

    这5个楼市谎言在潜移默化中,改变了很多人对楼市的认知,也推动了楼市的畸形发展,也让一大波人陷入楼市漩涡之中。

    每个人,都为房子疲于奔命,为供得起一套房子而披星戴月!

    但又有几个人,看到了狂欢背后……

    小妹读财


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    起的比鸡早,睡的比猫晚,赚的比秃子的毛还少。
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    1 小时前
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    世界上最幸福的一件事,就是来有点货!
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    这资源不错,是我想要的,谢谢
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    论坛签到都有奖励拿,不错
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  • TA的每日心情
    开心
    2017-2-10 19:22
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    [LV.1]英勇黄铜

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    生活需要认真一点
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    收下了,谢谢
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    一直在寻找这个呢
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