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为啥一线城市房价那么高,租金相比很低?

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    来源: 房产 2019-5-9 20:58:49 显示全部楼层 |阅读模式


    这两天,朋友跟我说他的房东要开始涨租了,房东还直言“大城市房价这么高,你的租金很便宜了!”朋友忍不住抱怨,大城市房价高没错,可租金也绝不便宜啊,收入三分之一以上都上供给了房东,而家乡小城房租只要一半。
    从房东的角度讲,相比一线城市几百万的高房价,小几千块的房租真的很便宜,如果单靠租金来计算,要五十年才能收回成本;而小城市房子便宜,二十几年就能收回成本。从租房者的角度讲,房租已经占了工资30%甚至50%,算得上很高了。
    看似房东和租客都有道理。客观来讲,现在大城市的房租是高还是低呢?
    相比房价,大城市房租算低
    房租是贵是便宜,可以借房价作为参考比较,即看租金收益率。
    租金收益率=房子年租金/房子市场价
    如果房子月租金5000,年租金则为6万,而房子市价为500万的话,租金收益率即为1.2%。
    根据去年11月上海易居房地产研究院发布《50城租金收益率研究报告》,我们可以看到全国50个主要城市的租金收益率情况。


    可以看到,一线城市北上广深和强二线城市杭州、厦门、南京、济南等,均在2%以下,租售比很低。弱二线城市如郑州、南昌、昆明等在2%到3%,经济发展滞后的东北和部分三线城市租售比在3%以上。
    数据有明显的特点,越发达的大城市,租金收益率越低,欠发达的二三线城市,租金收益率比较高。这意味着什么呢?
    意味着如果从租金回本的角度看,大城市房子靠租金回本的时间要比小城市多。具体多多少呢?我们可以看租售比。
    租售比=100/租金收益率
    比如广州的租金收益率1.9%,租售比就是53,意味着广州房东要53年的租金才能收回成本。再比如桂林的租金收益率是3.2%,租售比就是31,意味着桂林房东要31年的租金就可以收回一套房子的成本了。
    相比收入,大城市房租高
    大城市从租金角度看难回本,也可以说不是因为租金低,而是房价被推得太高了。因为城市的房价是由高收入群体决定,而房租是由普通人决定。
    其次,房租的支出跟买房支出不一样。房租支出是实打实的现金支付,而买房可以通过信贷或者抵押预支未来的钱,这也促使房价越推越高,有更多虚高的操作空间。而房租由实际工资额决定,群体工资很难快速上涨,所以房租就难以快速上升。当房租所占工资份额越高,房租上涨空间越小。对于租房者而言,房租的确太贵了。
    所以说,房东和租客对于租金的看法都有客观道理。不过其实看租金收益率,对于实际买卖参考意义不大。
    别用租金收益率决定房产买卖

    对于卖方来讲:
    租金收益率是一个变动的数值。一般普通居民总体收入呈缓慢增长趋势,所以房租长远会根据这个趋势缓慢增长,因为变化慢而小,可暂且忽略。

    租金收益率变化主要由房价决定,如果一个地方房价突飞猛涨,租金收益率就会降低。比如你看广州租金收益率很低,某市区500万的房子,才租5000一个月,租金回报率只有1.2%,好像持有这个房子有点亏,还是卖出为好?但其实房东几年前买房时候房价只有180万,租金回报率3.3%,这个角度讲,持有这个房子是大赚的。
    所以说,我们不能根据租金回报率去判断一套房子的价值,做出卖出决策。
    对于买方来讲:
    几乎没有大城市购房者是看中它的租金回报而买房,如果把房子作为保值和投资的商品,它的意义在于本身的升值,而跟租金涨跌多少关系不大。

    像现在广州的租金收益率很低,所以我们就不要买广州房产了吗?实际上,广州的房价在一线城市(北上广深)之中算得上是个洼地,加上粤港澳大湾区的政策利好,广州房产有不少的升值空间。我们不能因为一个小小的租金收益率而做出不买入决策。对于三四线城市,也不能贸然因为租金收益率较高,而做出买入决策。
    所以说,租金收益率不能为实际房产买卖做参考,比较适合研究者用于观察,而非普通人的实践。房子要不要买卖,还需从多方决策。

    作者:七点半理财

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    2019-5-11 00:44:13 显示全部楼层
    论坛签到都有奖励拿,不错
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    收下了,谢谢
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    2018-9-2 00:07
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    一直在找这样的资源...哈哈哈哈
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  • TA的每日心情
    开心
    2016-6-8 15:26
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    有点货,有奖活动第一选择!
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  • TA的每日心情
    开心
    2016-4-29 23:41
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    [LV.1]英勇黄铜

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    生活需要认真一点
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    2019-5-26 02:31:58 显示全部楼层
    我是来找线报的
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    2019-5-26 03:10:35 显示全部楼层
    哈哈,内容还不错吧!
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