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楼市小阳春……

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    [LV.9]超凡大师

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    来源: 2019-5-12 16:12:15 显示全部楼层 |阅读模式

    - 1 -

    关于“楼市小阳春”我们此前也写过几次,这里简单那说一下。

    1、楼市小阳春的动因

    根本原因有两个:一个是最严调控两年后,中央“因城施策”的政策调整,使得楼市参与各方认为楼市调控必定要放松;第二个是年初降准大放水,钱更便宜了。

    2、楼市小阳春的表现

    首先是土地市场,前面说了降准放水,开发商拿钱便宜了,地方上卖地动力也很足,一拍即合。下面是2019年1-4月全国各地土拍价格,你看溢价率还以为是2015-2016年的楼市,但是按照这个成交价格,开发商铁定赔,说明两个问题:要不就是开发商配合地方推房价,土拍完多出的钱要返还给开发商;要不就是开发商在拿便宜钱赌未来楼市一定会暴涨


    其次是楼市数据,全国70个城市房价有65个在上涨,再看几个楼市成交数据:

    可以看到,几个楼市热门城市楼市成交都上涨明显,房价也上涨喜人,比如苏州园区,3个月成交环比上涨300%,房价也独树一帜,一举超过上海郊区。还有杭州,幅度甚至比苏州还要夸张,一度达到443.2%,全国增幅最大的城市。搞得上海都成了长三角楼市洼地
    - 2 -

    但是从各个层面来看,都不支持楼市暴涨:

    1、政策方面:中央从去年就强调房住不炒,今年政治局会议再次提出,并表示这不只是经济任务,还是政治任务。

    2、宏观方面:虽然降准了,可能也有一部分七拐八拐流入房地产,但是总体来说这些钱不是给楼市的,基建、股市都需要钱,4月份央妈也说了,货币政策不会宽松,别说降息,降准也没来。

    3、微观方面:各项消费数据还在下滑,特别是汽车,作为经济先行指标,数据很不好看,然后是物价,CPI,蔬菜、水果、猪肉……价格涨得厉害。企业方面,还等着国家减税降费,写字楼租金下降说明企业盈利能力还是不好,背后的原因当然也有房地产的因素。

    4、外部环境:最近外部环境比较复杂,不过我觉得外部环境复杂,内部更要稳定,目前来看基建接棒房地产来稳定经济,股市和企业、内需消费作为经济新动力的布局已经越来越清晰。

    所以,楼市还是以稳为主,暴涨不可能。

    特别是在政治局会议上提出的“以城市为责任主体的长效机制”,各地楼市调控密集出台:

    5月,苏州园区、高新区新房限售三年,二手房限售五年,同时实行人才优先购房;

    4月,北京,国管公积金对二套房“认房又认贷”,二套房首付比例60%,且贷款限额60万元;

    4月,长沙,停止执行对二套房的契税优惠政策,个人购买二套房,按照4%税率契税;

    4月,西安,暂停外地购房公积金提取,首次使用公积金购买没面积144平以内首付比例不低于35%,超过144平首付比例不低于40%;

    4月,合肥,合肥住管局发通知,对哄抬房价,价外加价等乱象严格管控,合肥滨湖新区调整了最高限价的标准;

    4月,武汉最厉害,网上流传一份关于武汉楼市的内部文件,要求房价、地价、租金涨幅不得高于5%。

    可以看出,这波“楼市小阳春”冒头的大部分城市,在中央定调之后,都开始推出“长效机制”,限售、限贷、甚至限价,未来还会推出哪些楼市政策,我们拭目以待。

    - 3 -

    关于楼市和经济的未来,如何判断?

    放水,必须的,经济在转型期,断水就要休克,必须挂着吊瓶来转型。

    问题在于放水到哪里?

    我提供一个思路:放水给股市、企业和个人,适当推高物价同时提高工资,同时房价不涨,时间以十年为期,五年之内房价收入比就降一半,经济风险自然就消除了。

    有人不相信,其实这十年来难道不就是对楼市进行定向放水吗,未来对企业和个人定向放水,有什么不可能呢?

    难不成,真的要把房子炸了吗?就这样。

    作者: 中产先生

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    我是来找线报的
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