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现在投资买房子合适吗?我半年前买的房子涨了8000元/㎡

极客者 2020-9-17 10:03 131人围观 增加收入

现在投资买房子合适吗?今年2月,疫情期间,我在菲律宾马尼拉买了套房子,也是我第4套房子。如今6个多月过去了,跟大家复盘一下投资情况:
我所购入的房产叫湾区壹号,位于首都马尼拉大学城,面积21平方,开发商是菲律宾首富财团维斯塔地产,买入的单价为21000元(甜蜜区团购价),目前开发商单价29000元。
因为是菲律宾支持0首付购房,到目前为止,我只付了3.6万首期款,之后每个月供约2850元,就买下了45万的房子。
精装修公寓,参考图如下:
很多宝宝可能会问:为什么买海外的房子?为什么不买国内的房子?
原因很简单,国内房地产红利已经很有限了。多数城市的房价都经过几轮暴涨,升值潜力有限。
此外,还有严格的限购政策,鹿鹿已经在国内买了3套房,很难再买房,更别说贷款买房。
No.1
为什么选择菲律宾马尼拉呢?
历史告诉我们:先发展起来的国家,它走过的路,新兴国家市场正在上演。
中国楼市已经历过的事,必然有其他国家正在经历。
我们在中国错过的机遇,也可能在其他新兴国家市场遇到。判断一个城市的房地产市场是否有上涨的空间,我们可以看以下几个条件:
01
经济增长
菲律宾经济连续8年的GDP年平均增长率都超过6%。经济推动中产阶级迅速崛起,对于住宅的改善型需求,会出现井喷式爆发。
02
人口红利
马尼拉人口2400万人,与上海一样多,人口密度是上海的10倍,香港的5.9倍。人口年龄中位数24.3岁,有巨大人口红利。
高人口密度、高住房刚需,才能长期推高城市房价。
03
供不应求
马尼拉面积只有上海1/10,住宅只有上海的1/20,土地和住宅供应严重短缺。
但租售比约为8%,东南亚城市中排名第二,远高于北上广深1.5%的租售比。
04
政治、治安环境稳定
投资海外房产,最担心的还是资产的安全,政治环境、治安条件很重要。
首先,政治稳定,总统杜特尔特上台3年以来,中菲关系不断加强。
其次,治安不错,全球安全指数排名43,比泰国曼谷、越南的胡志明市还高。
最近中菲律宾大使访谈表示:相信中菲关系潜力巨大将造福两国人民,中国疫苗研发成功也会优先考虑菲律宾的需求。
综合看来,菲律宾有很大的上涨空间,目前房价处于价值洼地,投资门槛不高。
05
马尼拉房产的投资回报
菲律宾(马尼拉)的房子,与其他海外置业类似,比如:外国人不能购买带土地的房产,外国人购房比例不超过40%,以及永久产权、实际面积等等。
在投资回报上,它还有2个明显的优势:
租金回报率高 (6%-9%)
通常在6%-9%。要知道,国内一线城市仅2%,甚至更低。
近年房价涨幅稳定
马尼拉这几年房价上涨稳定,以每年8-10%速度稳步上升。
尤其这一、两年,许多外资外企进入后,拉高了住房需求,使得马尼拉的房价飙升至25-40%。
No.2
疫情对马尼拉房地产的影响?
此次疫情,是近百年来全球经济受到的严重危机之一。
很多小伙伴担心,会不会对菲律宾的房地产造成巨大的冲击?  
01
疫情不会改变菲律宾房价上涨的趋势
我个人觉得,疫情可能短期会带来一些波动,但从长期来看,疫情不会改变菲律宾房价上涨的趋势。
从上面的分析可以看出,菲律宾房价近几年来稳定上涨,根本原因在于人口和住宅供需严重不平衡(2400万人口,只有35万套公寓住宅供给),经济高速增长(连续7年增速超6%),人均GDP的提升(城市化进程的房产红利期)。
受疫情影响,今年菲律宾的GDP增速将放缓,从预期的6-7%下调至4-5%,但相比于全球其他国家,还是相当耀眼的(中国下调至1.5%,美国直接是负数-5.9%……)。
在2020年的全球城市房价涨幅榜上,菲律宾马尼拉近1年房价涨幅22.2%,高居全球榜首!对比国内的深圳,涨幅也不过5.2%、北京4.1%、广州1.7%。
02
核心地段的房价仍有较大的升值潜力
有的小伙伴可能觉得,马尼拉就是个大乡下,房价几千块钱一平方。
但实际上,马尼拉是一个和北上广深类似的国际化大都市。
请看大屏幕,马尼拉实拍:
马尼拉核心CBD的学区房价格,几乎已经没有低于3万/平的了。核心地段中更核心的位置,如靠近香格里拉酒店,房价高达5万/平。
有人可能会说:“哇,现在房价已经这么高了,怎么买?” 
10年前的北京,海淀区房价约3万/平。当时,很多人嫌贵没有买,甚至觉得房价会下跌。然而,年复一年,房价始终没有降下来,现在同一地段的房子已经7万/平了。
你还会觉得3万很高吗?NO, NO, NO,如果能再给我一次机会,我会举全家之力多买几套。
所以,在房价黄金上涨期,你是期望在3万时进入,还是等到4万,还是等到7万?
No.3
马尼拉宽松的购房政策:0首付
马尼拉房地产市场,最友好的一点是,外国人购房和贷款政策非常宽松,甚至支持0首付。这使得我们可以用极少的资金,撬动极大的杠杆进行购房。
菲律宾的公寓大部分支持0-20%的首付,在3-5年建设周期内,每月只需还贷两三千元,交房再一次性支付65-75%尾款。妥妥的“空手套白狼”。
举个例子:
你买了一套公寓售价45万,0首付,即30%(也就是13.5万)的首付可分4年支付,每月支付约2850元。
在第49个月,则需要支付所有余款,或者联系当地银行做10年期的贷款。
在实际操作中,如果涨幅不错的话,你可以选择在收楼前就以“楼花”的形式转手了。
炒楼花,也就是在交房之前,你就把房子转让给别人,这种操作你不需要支付房子的尾款,就可以赚到房子上涨的收益。
0首付的操作在中国早期是允许的,但是目前是不允许的。很多早期囤了几套甚至几十套房子的包租婆,其实都是用这种操作。  
菲律宾的楼市是个天然的“炒楼花”市场,不少人会一次性买很多套,小资金撬动大杠杆。
当然,作为购房者,我们也必须考虑风险:
万一交房时没人接盘,你有没有付全款的能力?
如果没有,你是贷款还是打算放弃之前的月供?
如果贷款,又租不出去,这个成本你是否能承担?
No.4
我是如何购买菲律宾房产?
那么,外国人怎么在菲律宾买房?目前有三种渠道:
1、直接向当地开发商购买,适合有投资研究实力的专业玩家,但没有价格优惠。
2、通过国内中介机构买,目前中介良莠不齐,容易被坑。
3、跟着大宗买家一起团购。跟着靠谱+有经验的购房团,一起团购最省心+省钱。因为购房团本身就是投资者,通过团购争取最大的价格折扣。
我就是选择第3种——参加购房团。这家机构叫“甜蜜区资本”。
甜蜜区资本创立于2018年,在上海、菲律宾马尼拉、英国伦敦都设有办事处。它有几个优势:
01
创始团队和投资团队专业
其创始团队由阿里巴巴、高盛等名企高管组成。
投资研究团队均来来自于伦敦商学院、多伦多大学等国际名校,拥有金融/房地产硕士及以上学历。
创始人本人投资马尼拉房产超过7年。
02
在马尼拉投资经验丰富,过往回报率高
甜蜜区资本已在菲律宾马尼拉,投资超过3.8亿美元住宅地产,是马尼拉最大的大宗买家购房团,累计团购了3000多套房子,帮助团友转售超150套,年均投资收益率高达120%!
03
提供一条龙服务
甜蜜资本可以提供0首付购房+核心地段选房+亏损兜底+包租10年等一条龙服务,免除异国购房的后顾之忧。因为是大宗团购,价格也比直接向开发商购房要便宜一些。
No.5
结语
当然,投资都是有风险的。投资菲律宾房产也并不意味着一定暴富。
但是,对于有一定经济实力的中产阶级投资者,这不失为分散投资、全球配置的一种好方式。
做任何投资之前一定要考虑好风险和自身的承担能力。
最近甜蜜区又拿到了全球独家发售的房子,项目亮点太多只说3点:
0首付0首付0首付
13.3-19.3万折扣(差额比例高达26.6%,全市场唯一)
月供1700-2400元
作者:长颈鹿有钱途

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